Несмотря на изученность и широкое освещение данного вопроса в периодической печати и специальной литературе при проведении аудиторских проверок регулярно выявляются ошибки связанные с расчетом платы за землю по земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимость.

***

В ходе проверок устанавливаются факты наличия в собственности организации объектов недвижимости и отсутствия документов на право пользования земельным участком начиная. Соответственно организацией не оплачивается арендная плата за пользование земельным участкам, и самостоятельно не производится расчет платы за землю, подлежащей уплате в бюджет за указанный период времени.

***

Согласно нормам действующего гражданского законодательства при переходе прав на недвижимость новому собственнику одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Кроме того, в соответствии с п.1 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе к другому лицу права собственности на здание (строение, сооружение) новый владелец приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим зданием (строением, сооружением) и необходимой для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Таким образом, если переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в установленном порядке, то с нового владельца недвижимости земельный налог должен исчисляться начиная с месяца, следующего за месяцем регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании ст.17 Закона Российской Федерации «О плате за землю», независимо от времени получения документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок. До этого времени плательщиком земельного налога является продавец здания.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 09.01.2002 г. №7486/01 отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого землепользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты земельного налога.

В таком же порядке регулируются и вопросы внесения арендных платежей за землю. Необходимо сразу обратиться в соответствующий государственный орган и переоформить договор аренды земельного участка. В противном случае в судебном порядке может быть взыскана с нового владельца недвижимости арендная плата, что подтверждается судебной практикой.

На основании изложенного выше организация является плательщиком земельного налога за земельный участок, необходимый для обслуживания приобретенного недвижимого имущества, с месяца, следующего за месяцем, в котором произошла государственная регистрация права собственности на данное недвижимое имущество и до момента заключения договора аренды земельного участка и расчета арендных платежей.

По вновь отведенным земельным участкам налоговые декларации представляются организациями в течение месяца с момента их предоставления.

Особо отметим момент, когда Обществом часть нежилых помещений сдается в аренду другим юридическим лицам и/или частым предпринимателям. Здесь все зависит от условий договора аренды. В нем может быть прописано, что вместе с правом пользования зданием (нежилым помещением) арендатору переходит право пользования землей, а, кроме того, арендная плата за здание включает и плату за землю. Тогда Общество будет самостоятельно перечислять плату за землю в бюджет.

Если в договоре аренды здания (нежилого помещения) ничего про земельный участок не упоминается, то арендаторы должны самостоятельно исчислять и уплачивать плату за землю пропорционально доле занимаемой ими площади к общей площади помещения, т. к. одновременно с правом пользования недвижимостью арендодателями передаются и права пользования земельным участком, занятым этой недвижимостью. Документом, удостоверяющим это право, является договор аренды здания.

Как следует из Закона «О плате за землю», безвозмездно пользоваться землей нельзя. А потому арендатору необходимо перечислять в бюджет земельный налог. Такую позицию поддержал и Президиум ВАС РФ в Постановлении от 10.12.2002 г. №5378/02.

Особо хотелось обратить внимание на ситуацию с земельными участками, занятыми жилыми домами.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Причем в п. 1 данной статьи дано понятие "общее имущество в многоквартирном доме", которое включает, в частности, и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьей 1 Федерального закона от 02.01.2000 г. №28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" определено, что государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит в соответствии с действующим законодательством бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 388 части второй НК РФ установлено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом согласно разъяснениям Минюста России (Письмо от 21.04.2006 г. №04/3201-ЕЗ) если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 223 ГК РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (например, п. 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Также отмечаем, что Планом основных организационных мероприятий Минюста России на 2006 г. предусмотрено издание акта Минюста России по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являющееся общим имуществом многоквартирного дома (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом), в соответствии с которым подготовлен проект постановления Правительства Российской Федерации о внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, которыми предусмотрено, что государственная регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме, которое включает земельный участок, не требуется. В этом случае размер доли на право собственности каждого собственника на общее имущество в многоквартирном доме будет указываться в правообразующих документах на объект недвижимого имущества (квартиру).

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 Кодекса).

При этом следует иметь в виду, что на основании ст. 392 Кодекса налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса).

Учитывая изложенное, в том случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии - документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме (документы о государственной регистрации прав, правоустанавливающие документы, поименованные в п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), то налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома. При этом налог должен исчисляться в порядке, предусмотренном ст. 392 Налогового кодекса.

При отсутствии кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органам государственной власти или органам местного самоуправления в целях обеспечения полноты поступлений платежей по земельному налогу в бюджеты муниципальных образований необходимо принять меры по формированию земельных участков под многоквартирными домами и проведению их кадастрового учета.