Несмотря на изученность и широкое освещение данного вопроса в периодической печати и специальной литературе при проведении аудиторских проверок регулярно выявляются ошибки связанные с исчислением НДС при передаче прав требования дебиторской задолженности, возникшей из отношений по участию организации в долевом строительстве жилых домов.

***

Передача (уступка) имущественных прав по договору участия в долевом строительстве возможна после уплаты участником цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в соответствии с ГК РФ (п. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ). Уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ). При этом соглашение (договор) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также подлежит государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

При передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места НДС нужно платить с разницы между ценой передаваемого имущественного права (с учетом НДС) и затратами на его приобретение (п. 3 ст. 155 НК РФ).

По существу налоговая база в таких случаях представляет собой разницу между доходами от продажи права и расходами на его приобретение.

При налогообложении операций по передаче имущественных прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места применяется расчетная ставка НДС 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

День, на который продавец прав на жилые дома и помещения, доли в них, гаражи и машино-места должен определить налоговую базу и исчислить НДС, установлен п. 8 ст. 167 НК РФ.

Таким днем признается день уступки (последующей уступки) имущественного права новому владельцу в соответствии с условиями договора или день исполнения обязательства должником (п. 8 ст. 167 НК РФ). Значит, обязанность исчислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором заключен договор уступки (если договор уступки подлежит государственной регистрации, то момент уступки - дата государственной регистрации договора).

Для отражения доходов и расходов от реализации прав требования предназначен Раздел VIII. Порядок заполнения Приложения №3 к Листу 02 "Расчет суммы расходов, финансовые результаты по которым учитываются при налогообложении прибыли с учетом положений статей 268, 275.1, 276, 279, 323 и пункта 21 статьи 346.38 НК (за исключением отраженных в Листе 05)" Декларации.

Так, по строкам 070 - 170 Приложения N 3 к Листу 02 показываются данные по операциям, связанным с реализацией права требования с учетом особенностей определения налоговой базы при уступке (переуступке) права требований, установленным статьей 279 НК.

По строкам 070, 100, 110 отдельно указывается, соответственно, выручка от реализации права требования при его реализации как финансовой услуги (пункт 3 статьи 279 НК); выручка от реализации права требования до наступления срока платежа (пункт 1 статьи 279 НК); выручка от реализации права требования после наступления срока платежа (пункт 2 статьи 279 НК).